Лизинг коммерческой недвижимости

Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно реже.
"Тормозит" лизинг недвижимости "оптимизация" налогообложения

С чем это связано?

Низкая осведомленность

Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.
Черные схемы

Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.
Заниженные доходы

Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.
Колебания курса

Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.
Стоимость местоположения

Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.
Бремя обязательств

Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.
Долгосрочность процесса

Долгие сроки лизинга, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие "длинные" деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.
Риски лизингополучателя

Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.
Бюрократические проволочки

Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.
Комментарии экспертов

Хасаншин Артур, начальник отдела развития и рекламы управление лизинговых операций АКБ "Лефко-Банк"

Существует целый ряд причин, мешающих развитию лизинга недвижимости в России. Самой значительной из них, пожалуй, можно назвать теневой рынок недвижимости. Реальная сумма сделки может расходиться с официальной ценой, указанной в договоре купли-продажи, в десятки раз; активно используются банковские ячейки и наличные. Для лизинговых компаний, работающих официально и по безналу такие "правила игры" не подходят.

Кроме того, лизинговые компании не могут осуществлять покупку инвестиционных прав на этапе строительства, что сразу лишает их большой части потенциальных клиентов.
Персидский Михаил, менеджер по развитию бизнеса ОАО "НОМОС-Лизинг"


Даже не смотря на наличие проблем и спорных ситуаций в области лизинга недвижимости сегодня можно ожидать определенных позитивных изменений. Бурный рост строительства в последнее время, охвативший все регионы, даст в будущем хорошую основу для рынка лизинга недвижимости.

Если давно обещанные поправки в законодательство РФ будут внесены, скорость лизинговых операций с недвижимостью, количество сделок и их эффективность заметно возрастёт и тогда уже с уверенностью можно будет сказать что лизинг дешевле и выгоднее чем аренда.

o-kredit.ru

Про ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ

Лизинг недвижимости – тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Однако, финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Закон о Лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

И до принятия Закона о Лизинге лизинг недвижимости не был запрещен, но, поскольку срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок амортизации недвижимости значительно превышает срок амортизации движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%, к тому же, на недвижимость не распространяется действие механизма ускоренной амортизации), договор лизинга недвижимости должен заключаться как минимум на 10 лет. А в сегодняшних российских условиях экономической нестабильности это невозможно.

Так, лизинг недвижимости был прекрасным примером невозможности использования разрешенного и, в принципе, выгодного всем сторонам финансового механизма.

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых операций в европейских странах - это сделки с движимым имуществом. Однако, статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга, а также законодательными пробелами.

Так, земельные участки в соответствии с “Законом о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними – решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины “О лизинге” как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем.

Достаточно большой проблемой является также вопрос о стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности” (СИКОМИ), наряду со статусом банка либо финансовой компании.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении (так называемый “лизбэк” или “возвратный лизинг”).

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Однако, операции, ставшие обычными в других странах, зачастую не могут быть осуществлены в России, в том числе по причинам юридического характера.

Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента, были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно ярко это проявляется на примере жилого сектора.

Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества - предстает в несколько ином плане, но сам механизм носит подобие лизингового.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно же, на государственном, таким важным финансовым инструментам, как лизинг и ипотека. Важные шаги в нужном направлении уже сделаны – приняты федеральные законы о лизинге и ипотеке.

----------------------------------------------------------------------------
Автор:
Серкова-Жоголева А.Е.
аспирант Самарской государственной экономической академии

Лизинг недвижимости. Пример заразителен

Северо-Западная лизинговая ассоциация (СЗЛА) готовит обращение к субъектам малого бизнеса Петербурга. В нем планируется разъяснить преимущества лизингового механизма приобретения недвижимости и призвать предпринимателей пользоваться им активнее. Как полагают эксперты, в ближайшие годы количество лизинговых сделок в сфере малого бизнеса должно вырасти во много раз.

С просьбой подготовить подобное обращение к съезду малых предпринимателей Петербурга выступил председатель общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга Сергей Федоров. В ответ президент СЗЛА Андрей Пушкарев заявил, что подобный документ уже готовится. Съезд планируется провести в ноябре 2007 года.

«Пока среди представителей малого и среднего бизнеса существует определенное недоверие к лизинговым схемам. Так что главная проблема развития этого направления – пока психологическая», – пояснил Сергей Федоров.

По данным компании «Прогресс-Нева Лизинг», услуги финансовой аренды коммерческой недвижимости в Петербурге предоставляет не более 10 лизинговых компаний.

Фонд имущества регулярно проводит с участием представителей лизинговых компаний семинары, на которых информирует о преимуществах приобретения объектов коммерческой недвижимости в лизинг.

По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости сегодня действительно находится еще в стадии формирования. Объем лизинговых сделок в сфере недвижимости на сегодняшний день составляет не более 7% от общего объема всех лизинговых сделок. Существует ряд факторов, сдерживающих развитие лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, среди которых психологический – лишь один из многих. Большинство проблем возникает вследствие недостаточной проработки законодательной базы относительно данной области. К факторам, тормозящим процесс заключения лизинговой сделки, можно отнести отсутствие регламентированного порядка регистрации договора лизинга и договора купли-продажи объектов недвижимости в государственных органах. Сегодня на рынке не все продавцы недвижимости готовы работать по прозрачным схемам. С целью экономии налога на прибыль они заинтересованы занижать стоимость объекта недвижимости в официальном договоре купли-продажи. Такие схемы неприменимы к работе лизинговых компаний, так как расчет лизинговых платежей напрямую зависит от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. «Для того чтобы пользоваться лизинговым механизмом, субъект малого бизнеса должен «выйти из тени». Это одно из серьезнейших препятствий на пути развития лизинга», – прокомментировал заместитель директора Фонда имущества Петербурга Владимир Жуковский.

Полный цикл

Хотя в сравнении с прошлыми годами количество лизинговых договоров в сфере коммерческой недвижимости выросло, число полностью законченных сделок пока слишком мало. Однако есть компании, которые уже одолели весь путь – от переговоров с лизинговой компанией и заключения договора с ней до получения помещения в собственность. После прохождения данного пути субъект малого бизнеса может рассчитывать выйти на новый уровень своего развития. Помимо того что компания становится собственником помещения и не зависит более от прихоти арендодателя, у нее появляется возможность для получения кредитов под залог нового имущества и кредитная история.

В 2007 году ООО «Прогресс-Нева Лизинг» заключила сделку по лизингу объектов коммерческой недвижимости с компанией «Домино». Соглашение предусматривает передачу в лизинг компании ООО «Домино» нежилого помещения общей площадью около 100 кв. м, расположенного в Василеостровском районе. В целом сумма договора составила более 10 млн руб. Договор лизинга заключен на пять лет. ООО «Домино» занимается продажей и установкой деревянных и металлических дверей.

«Лизинг – это очень удобный и выгодный вариант покупки недвижимости для бизнеса, позволяющий не зависеть от собственника. Нам намного выгоднее выплачивать лизинговые платежи и, по окончанию договора лизинга, выкупить это помещение, нежели платить аренду и зависеть от собственника. Лизинг обеспечивает стабильность и уверенность в том, что впоследствии это помещение перейдет к нам в собственность. Кроме того наличие у компании лизинговых договоров является «плюсом» при рассмотрении заявок на получение кредитов в банках», – рассказал генеральный директор компании «Домино» Дмитрий Гаврилов.

Лизинговые компании рассчитывают на то, что представители малого бизнеса скоро прочувствуют преимущества лизинговой схемы и последуют примеру своих коллег.

«По итогам 2006 года объем сделок по лизингу коммерческой недвижимости в лизинговом портфеле компании «Прогресс-Нева Лизинг» составил 7% от общего числа сделок. Сейчас рынок лизинга коммерческой недвижимости находится на начальном этапе развития. В дальнейшем наша компания планирует, работая с небольшими сделками, которые интересны сектору малого и среднего бизнеса, увеличить долю лизинга недвижимости в лизинговом портфеле до 40%», – сообщил коммерческий директор компании «Прогресс-Нева Лизинг» Андрей Майданик.

В чем выгода

Несмотря на ряд затруднений, существующих пока в этой сфере, лизинг недвижимости имеет массу экономических преимуществ. «Процентные ставки при получении недвижимости в лизинг чуть выше, чем при кредитовании. Но многие бизнесмены не знают, что лизинг выгоднее за счет того, что все выплаты по нему списываются на затраты, в отличие от кредита», – поясняет генеральный директор компании «Прогресс-Нева Лизинг» Станислав Ким.

Механизм финансовой аренды позволяет после окончания срока действия договора стать собственником объекта недвижимости по заранее установленной цене. В отличие от договора аренды, когда арендодатель может изменять арендную плату, размеры лизинговых платежей согласовываются на начальном этапе проведения сделки и в дальнейшем обычно не пересматриваются. А в связи с постоянным ростом цен на недвижимость лизинг является удобным инструментом инвестирования на длительный срок.

При помощи лизинга особенно выгодно приобретать помещения под торговые и производственные площади, поскольку договор лизинга предусматривает возможность проведения перепланировки зданий по согласованию с лизинговой компанией.

Зачастую для арендаторов помещений в центральных районах города, где арендные платежи особенно высоки, лизинг недвижимости является единственной возможностью для того, чтобы впоследствии приобрести помещение в собственность.

У крупных компаний, как правило, нет необходимости прибегать к лизинговым схемам для приобретения коммерческой недвижимости в собственность. Интерес к лизингу недвижимости в настоящий момент демонстрируют по большей части структуры малого и среднего бизнеса. У предприятий данного сектора зачастую нет возможности для получения ипотечного кредита по причине нехватки имущества для обеспечения залога. При заключении договора финансовой аренды объекта недвижимости предоставление залога не требуется, поскольку имущество находится на балансе лизингодателя. Из сказанного вытекает еще одно преимущество лизинга: так как имущество по лизинговой сделке обычно не учитывается на балансе клиента, а его стоимость не включается в остаток кредитной задолженности, финансовые показатели компании при этом улучшаются.

Лизингополучатель становится собственником объекта недвижимости по минимальной балансовой стоимости – благодаря механизму действия ускоренной амортизации.

bn.ru